Wer auf La Palma ein Grundstück kaufen will, stößt auf zwei Welten: Suelo Urbano (städtisches Bauland mit allen Anschlüssen, leicht bebaubar) und Suelo Rústico (ländliches Land, deutlich günstiger, aber mit strengen Bauauflagen). Der Preisunterschied ist gewaltig – ebenso der Aufwand bis zur Baugenehmigung.
Suelo Urbano: voll erschlossen, voll bebaubar
Suelo Urbano heisst: Straße da, Wasseranschluss da, Stromanschluss da, Bauantrag in Tagen statt Monaten genehmigt. Der Preis spiegelt das wider.
- Los Llanos Stadtgebiet: 200-450 €/m²
- Puerto Naos Wohngebiet: 250-500 €/m²
- Tazacorte Hafen-Bereich: 200-400 €/m²
- Santa Cruz Stadtteile: 180-400 €/m²
- El Paso Zentrum: 150-300 €/m²
- Garafía / Norden: 80-180 €/m²
Suelo Rústico: viel Fläche, wenig Baurecht
Ländliches Land kostet oft nur einen Bruchteil – aber die Bauauflagen sind extrem streng. Auf 10.000 m² (1 ha) Suelo Rústico darf man typischerweise nur ein einziges, max. 200 m² großes Wohnhaus errichten, plus Nebengebäude. Manchmal gar nichts.
- Bananenfeld in Tazacorte/Tijarafe: 8-25 €/m²
- Mandelhaine in Puntagorda: 4-12 €/m²
- Weinberge Fuencaliente: 6-18 €/m²
- Ländliches Land Garafía: 2-8 €/m²
- Schutzgebiete (LIC, ZEC, ZEPA): nicht bebaubar, kaum verkauft
Was darf man bauen?
- Mindestgröße auf Suelo Rústico für Wohnhaus: meist 10.000 m² (1 Hektar). In Schutzgebieten 25.000 m²
- Maximal 200 m² Wohnfläche
- Höhe: meist max. 7 m (eingeschossig + Spitzdach)
- Architektur: kanarischer Stil empfohlen, schwarze Holzbalken, helle Fassade
- Wasseranschluss: oft eigener Brunnen oder Zisterne nötig
- Stromanschluss: bis 200 m teils umsonst, danach Käufer-Sache (kann teuer werden)
Genehmigungs-Realität
Eine Baugenehmigung auf Suelo Rústico zu erhalten ist Geduldssache. Realistisch: 9-24 Monate vom Antrag bis zur Genehmigung. Erforderliche Gutachten:
- Architekturplan (von zugelassenem Architekt)
- Bodengutachten (Geotechnik)
- Topographie
- Wasseranschluss-Prüfung
- Umweltverträglichkeit (in Schutznähe)
- Genehmigung der Gemeinde + des Cabildo (Inselrat)
Gesamtkosten Genehmigungsverfahren: 8.000-25.000 € Architekt + Gebühren. Plus IGIC und ICIO (Bausteuer).
Was nicht offiziell ist: Schwarzbau
Auf La Palma stehen Tausende Häuser die nie offiziell genehmigt wurden – vor allem im Norden und in den Bergregionen. „Construcción sin licencia“ ist ein lokales Phänomen, das durch eine Amnestie 2018 teilweise nachträglich legalisiert wurde. Aber: Wer ein solches Haus kauft, kauft juristisch nicht das Haus, sondern nur das Grundstück. Notar wird ein „Edificación no documentada“ im Vertrag erwähnen.
Risiko: Versicherer verweigern oft Schadenregulierung, Rückbau-Verfügung der Gemeinde theoretisch möglich (selten in der Praxis), Wiederverkauf erschwert.
Empfehlung für Erstkäufer
Wer ohne lokale Erfahrung kauft, sollte sich auf Suelo Urbano mit bestehender Gebäude beschränken. Ein Grundstück im ländlichen Bereich erscheint billig, kann aber 2-5 Jahre Genehmigungsmarathon und unerwartete Anschlußkosten bedeuten.
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